פסק-דין בתיק ת"א 3594-09

כללי

1. בפני תביעה כספית שעילתה הפרת חוזה. התובעת, חברה קבלנית, התקשרה עם הנתבעים - בעלי זכויות במקרקעין - בהסכמים לבניה במקרקעין הידועים כחלקה 89 גוש 6871 בחולון (ר' נסח טאבו נספח 1 לתצהירו של מר לוינסקי, מנהל התובעת). הוסכם שהתובעת תיבנה בנין בן 34 דירות, ומתוכן תוקצנה דירות לנתבעים. לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם לפי ההסכמים, בכך שעיכבו תשלומים שהגיעו מהם לעיריה "בעיכוב ניכר ובלתי סביר שנמשך על פני חדשים רבים", ו"בכך גרמו לעיכוב ניכר בקבלת היתר הבניה ובהתחלת הבניה של הפרויקט כולו" (ס' 1 לסיכומי התובעת). הנזק הנטען - בסך של 1,037,485 ש"ח - נובע בעיקרו מהתייקרות בעלויות הבניה (ס' 5 לסיכומי התובעת). הנתבעים השיבו כי לא הפרו את ההסכמים ולא גרמו כל נזק לתובעת, וכי היא עצמה אחרה בהגשת הבקשה להיתר בניה ואף התרשלה במילוי דרישות הוועדה המקומית לתו"ב; ועל כן התעכבה הוצאת ההיתר.
2. במישור הדיוני: מטעם התובעת הצהיר מר יוסף לוינסקי - מנהלה, וכן רו"ח שאול נצראל (בתחום הדו"חות הכספיים). התובעת הגישה את חוות דעתו של אינג' קלמן הירשל (בתחום התכנוני-מינהלי), ואת חוות הדעת של המהנדס יאיר גלס וכן של המהנדס והשמאי אביב גלעד (בתחום עלויות הבניה). מטעם הנתבעים הצהירו מר לויט, גב' אדיב, גב' יעקובוביץ' (אשתו של הנתבע 3), מר משטה, מר שמריהו, מר דיין, מר סינה, מר ראובן שמש (אחיו של נתבע 8), ומר מרעיאן. המצהירים והמומחים נחקרו. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב.

תאריכים כלליים

3. בחודש ינואר 2005 השלימה התובעת את מהלך ההתקשרות עם בעלי הזכויות במקרקעין. בכך בא לידי סיום פירוק השיתוף במקרקעין, והתקיים "התנאי המתלה" שבהסכמים בין התובעת לכל אחד מהנתבעים (ר' ס' 10 לתצהיר לוינסקי, עדותו בפ' ע' 34 ש' 33, וכן נספח ב' לתצהיר לויט). סעיף 11 בהסכמים (וסעיף 12.1 בהסכם עם הנתבעים שמש ומריעאן) קבע  את ה"תנאי מתלה", כדלקמן: "ידוע לצדדים שבנית הבנין עפ"י הוראות חוזה זה מותנית בקיום תנאי מתלה שהקבלן יחתום עם כל הבעלים האחרים על חוזה/ים לגבי מימוש חלקיהם במגרש, או שירכוש את חלקיהם במגרש במסגרת התביעה לפרוק שיתוף..." (ההסכמים צורפו כנספחים 8-2 לתצהיר לוינסקי).
4. ביום 3.11.2005 הגישה התובעת בקשה להיתר בניה (נספח 58 לתצהיר לוינסקי). יוער כבר עתה כי מועד הגשת הבקשה - כעשרה חדשים מעת התקיימות התנאי המתלה - לא עלה בקנה אחד עם התחייבות התובעת להגישה בתוך 90 ימים מהתקיימות התנאי (ור' ס' 3.2 להסכמים הנ"ל וס' 3.3 בהסכם עם ה"ה שמש ומריעאן). מדובר באיחור בן כשבעה חדשים.
5. ביום 24.1.2006 אושרה הבקשה להיתר, בכפוף לדרישות (נספח 9 לתצהיר לוינסקי). בין השאר, התובעת נדרשה לתקן כדלקמן:

"...מפת מדידה מעודכנת ל-6 חדשים וחתומה ע"י מח' ביוב בעיריה; אישור אדריכלי; אישור מח' תנועה; תכנית אינסטלציה מאושרת וחתומה ע"י מח' ביוב בעיריה; תשלום/פטור מתשלום היטל השבחה; אישור מח' תברואה ואיכה"ס בעיריה; אישור/פטור הג"א למקלט או ממ"ג; אישור כיבוי אש; אישור חברת חשמל; תוכנית פיתוח באישור יועץ פיתוח; תכנית ארגון אתר כמקובל; הגשת חישובים סטטיים והצהרת מהנדס השלד; אישור מכון התקנים או מעבדה מאושרת לבטונים, ממ"ד, ושברבות; אישור חברת בזק; הכנת תשתית חווט לכבלים; הצגת חוזה התקשרות עם אתר מוסדר לפינוי פסולת בניין..."

6. ביום 7.3.2006 הגישה התובעת בקשה לארגון אתר (הקמת גדרות, מבנים זמניים ומכולות אחסון וכיו"ב; ר' נספח ה' לתצהיר לויט).

ביום 29.3.2006 התקבלה בקשה זו בכפוף למילוי דרישות (ר' נספח 10 לתצהיר לוינסקי).

ביום 17.5.2006 נחתם היתר לארגון האתר (נספח ו' לתצהיר לויט). היתר זה נמסר לתובעת ביום 11.6.2006 (נספח ו' לתצהיר אדיב).

7. ביום 3.7.2006 הגישה התובעת תוכניות מתוקנות להיתר בניה (ר' נספח 60 לתצהיר לוינסקי). התובעת פעלה למילוי דרישות הוועדה לקבלת היתר, ובתוך כך:

                                 א.         ביום 28.6.2006 הוגשה תוכנית אוורור לקומת המרתף וקומת הקרקע (נספח ח'1 לתצהיר לויט).

                                 ב.         ביום 3.7.2006 ניתן אישור אדריכלי לתוכנית (נספח ח'7 לתצהיר לויט).

                                  ג.          ביום 5.7.2006 ניתן אישור תברואתי/סביבתי מטעם עיריית חולון, שהותנה בתנאים (נספח 68 לתצהיר לוינסקי).

                                 ד.         ביום 6.7.2006 הוגש טופס להגשת חישובים סטטיים, וביום 7.7.2006 ניתן תצהיר של האחראי ביצוע השלד בבניין (נספחים ח'4 ו-ח'5 לתצהיר לויט).

                                 ה.         ביום 7.7.2006 ניתנו הנחיות ע"י חב' HOT לביצוע תשתיות הנדרשות לאישור המבנה (נספח 14 לחוו"ד הירשל).

                                  ו.          ביום 10.7.2006 הוגשה תוכנית כיבוי אש (נספח ט'6 לתצהיר משטה). בתאריך 21.8.2006 הגישה התובעת תוכנית מתוקנת לכיבוי אש ובתאריך 23.8.2006 ניתן אישור כיבוי אש (נספח ח'11 לתצהיר לויט).

                                  ז.          ביום 17.7.2006 ניתן אישור לתוכנית תשתית התקשרות של בזק (נספח 64 לתצהיר לוינסקי ונספח ח'2 לתצהיר לויט).